来源：北京日报、经济日报

毕业生租房往往没有经验，在“近地铁”“可月付”“拎包入住”“先交定金保留房源”等营销话术的诱惑下，仓促做决定并踩坑。

怎么找房子？

租房，找房子是第一步。建议优先选择正规住房租赁服务平台。除了中介平台外，一些学校也会有专门的合作或推荐渠道，部分小区物业公司也有业主出租信息，他们对本小区房源熟悉，在房屋问题解决上更具优势。

如果选择个人直租，应重点关注房屋产权。“毕业生应重点关注出租人是否为房主本人，是否存在产权纠纷，避免后续风险。”建议毕业生务必查阅房产证、书面授权材料等，必要时可走访居委会、物业或邻居核实。

一定不能租的房屋是这样的：

1、违法建筑，遇到私自加建夹层、扩建阳台或者在楼顶搭建阳光房等情况。

2、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的不能租。

3、违反规定改变房屋使用性质的不能租，比如房屋规划用途为办公但实际用于居住的情况。

4、不符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件的，比如房屋承重墙体、梁柱等关键部位存在开裂、倾斜或明显变形等安全隐患的，或房屋存在电路老化、逃生通道阻塞等直观隐患等情况的，也不能租。

5、通过改变房屋内部结构等方式分割出租的不能租，如客厅隔断房。

怎么选房子？

一是房源真实情况。网上图片与实际房屋可能存在出入，毕业生务必要实地看房。若出租人以“亲友或上任租户在住，签约后马上搬走”为由拒绝看房，务必提高警惕，避免签约后居住人拒不搬离等纠纷。此外，关于房源交通位置的描述，如“靠近地铁站”等表述，也需要实地查看。

二是警惕异常低价房源。租价显著低于同小区其他房源且无正当理由，往往暗藏陷阱。一些低价房源看上去物美价廉，但其中可能埋伏着“高收低租”，也就是高价从房东手里收房、低价转租出去的情况，或者“长收短付”，即从租客手里按半年、整年收取租金，按季、月向房东支付租金的套路。“长收短付”常与“高收低租”结合，有的租赁企业与业主签订长期限、短支付周期、高价格租金的房屋收储合同，再以低价吸引租客一次性支付长期租金。租赁企业通过诱人价格快速扩张抢占市场、积累资金，一旦资金链断裂，租客虽已支付房租给租赁企业，但业主却无租可收，业主租客两端利益都可能受损。

三是警惕以“分期优惠”为名的租金贷套路。凡是要求办贷款的分期服务，一定要谨慎。同时，毕业生应尽量避免一次性支付长期房租。

看房子的注意事项

房屋硬件方面，应重点检查水电、厨卫、家电、门窗、墙面等是否破损、漏水、跳闸。

居住环境方面，应测试采光、隔音情况，查看楼道安保、周边噪声、消防设施等。

配套设施方面，应确认物业费、网费、停车费的缴纳情况，并逐一约定。

此外，还需要重点查看房间有无异味、霉斑、虫患，排查电路安全问题。”对新装修房屋，还可要求提供环保检测报告，同时看房时最好全程录像，留存证据，以免日后产生纠纷。

分清“定金”与“订金”

签订合同时，毕业生可牢记一个原则：见到真房东、看到真房子之前，不交一分钱。

一句话：定金是不能还的，订金是可以商量还的。

定金具有担保合同履行的性质，适用“定金罚则”：若付款方单方面违约，无权要求返还定金；若收款方违约，则需双倍返还定金。

订金更接近预付款、意向金或留房款，若双方无明确书面约定，一般不当然适用定金罚则，反悔后可协商退还。

如何避免坑

毕业生在看房时切勿被“马上转钱才能留房”等话术裹挟。

付款前务必核实三件事：

一是收款人是否有权出租房屋，包括房产证、身份证、授权委托书等材料是否真实一致；

二是仔细核对付款凭证、聊天记录或书面协议中写的是“定金”还是“订金”，提前约定退租、房屋瑕疵等特殊情况下的处理方式；

三是敲定租赁合同的核心条款，包括租期、租金、押金、缴费周期、维修责任、转租限制和提前退租责任。

若只是初步看房、尚未决定承租，最好明确写明该款项为意向金、预付款，在未签署正式租赁合同前可退还，规避资金损失。租房全程不要私下预交定金、诚意金等费用。

合租责任不是每个人都有

合租是不少毕业生降低居住成本的常见选择之一，既能分摊各项开支，也能彼此照应。但合租在法律责任上却要看“谁和房东签了合同”。

如果合同只由其中一人出面签约，其他合租人未列入合同、未签字确认，只是私下分摊房租，一旦室友中途搬走、拒付租金或发生纠纷，签约人很可能成为唯一履约方，独自向房东承担全部合同责任。

全部写明身份最好

合租最稳妥的做法是让所有实际入住、共同承担租金的人员，全部作为承租人在租赁合同中列明并签字，明确各自身份、租住房间、租金分摊方式、押金承担比例、提前搬离的责任以及退租时如何交接等。这样一来，合租人可以对房东共同承担租赁合同义务。否则，一旦室友搬走、失联或拒付费用，原本为了省钱的合租，可能反而变成一个人承担整套房租的压力。

押金条款“一概不退”未必有效

押金本是为了担保承租人按约使用房屋、结清费用、返还房屋的，并不是出租人可以随意扣留的一笔钱。合同期满或解除后，扣除依法依约应由承租人承担的费用、违约金或损失后，剩余押金应当返还。现实中，部分租房合同中写着“押金一概不予退还”“押金不作为违约金冲抵”等内容，看似约定明确，实则未必具备法律效力。

毕业生签约时，遇到“押金不予退还”“出租方有权自行决定扣除押金”等不合理的押金条款时，一定要主动提出修改或补充说明。在合同中应写明押金金额、返还期限、返还方式和合理扣减范围，退租交接完成后若无欠费和损坏，应在约定期限内退还。

记得拍照片留记录

入住、退租时还要拍摄房屋现状、家具家电留存影像，记录水电表读数，妥善保存聊天记录、付款凭证和维修记录等。若出租人提出扣款，也应要求其说明项目、金额和依据，并提供账单、维修票据等材料。把扣减规则提前说清，才能避免退租时陷入“押金要不回”的被动局面。

入住退租全程留证防“提灯定损”

退租环节是押金纠纷的高发区，押金最容易因为“房屋损坏”“家具折旧”“清洁不到位”等理由被扣。近年来，一些租房纠纷中，部分出租人刻意放大房屋问题，将正常使用痕迹、家具自然折旧认定为人为损坏，逐项索要高额赔偿，也就是俗称的“提灯定损”。从法律上看，能否扣款、索赔，并非由出租人单方面说了算，而要看损坏是否真实存在、是否超出正常损耗、是否由承租人不当使用造成，以及出租人能否提供相应证据，才能界定责任。

　　在朱某与李某房屋租赁合同纠纷案中，承租人李某未经出租人同意，在房屋内打了隔断，虽然退房时已拆除，但其擅自打隔断导致房屋墙面、地面受损。此类情形并非自然损耗，而是擅自改变房屋附属设施结构，承租人需要承担恢复或赔偿责任。在另外一起李某与于某的房屋租赁合同纠纷案中，承租人于某未经同意自行丢弃屋内床头柜，法院支持出租人关于床头柜损失的主张，但对床板、床垫、衣柜柜门五金损失及换锁费用，因证据不足以证明是承租人使用不当、更换或退房时未合理交接造成，法院未予支持。可见，租客擅自拆改房屋结构、丢弃原有物品，很可能需要承担赔偿。与此同时，出租人要求赔偿，也必须证明损失真实、金额合理，并与承租人行为存在因果关系，否则索赔诉求将得不到法院支持。

　　想要规避此类问题，需从入住开始即做好留证工作：收房时与房东共同核验墙面、地板、门锁、家电、家具、水电表读数等，并在交接清单中注明已有划痕、污渍、老化、缺件等情况。居住期间，家具家电等物品因自然老化或正常使用出现故障，应第一时间告知房东，由其维修或确认维修方案；确因自身过失造成损坏的，应及时进行维修或给予相应补偿。退租时，要求房东说明扣款项目、损坏原因和费用依据。对墙面轻微使用痕迹、家具自然老化、家电性能衰减等正常损耗，不宜简单归咎于承租人；对确有损坏的项目，也应以修复必要性和合理费用为限，不让“正常损耗”变成糊涂账。

退租手续办结才算履约完毕

受工作变动、通勤调整等因素影响，毕业生提前退租或租期到期不再续租十分常见。需要注意的是，无论哪一种情形，承租人自行搬离房屋，不代表租赁关系自动终止。房屋返还完成，通常还要看正式依约通知、交还钥匙、完成验房交接、租金和押金结算完成为准。

　　如果合同约定“提前退租或期满不续租需提前一定天数通知”，承租人应按约履行；即使没有明确约定，搬离前也应给出租人合理准备时间。因为出租人需要安排验房、维修、清洁、带看和重新出租，如果承租人不告知、不交接，只是自行搬走，出租人可能并不知道房屋已经空置，也无法及时接管。后续因租金、押金产生争议时，法院可能结合房屋实际空置状态、钥匙交还时间、出租人收房时间、双方沟通记录等因素，综合判断租金、占有使用费或房屋损失应计算到何时。日常生活中，常有租客仅口头告知“不租了”便直接搬离，后续因租金、押金产生争议时，难以举证房屋实际返还时间，最终陷入被动。

　　另外，搬离房屋不是把行李拿走、把门关上就算结束，关键是要让出租人明确知道“房屋已返还”，并留下能够证明返还时间和房屋状态的证据。承租人应遵循“通知、交接、结算、留痕”四步流程：搬离前通过微信、短信、邮件等书面方式通知房东，明确写明拟搬离日期、交接时间、钥匙交还方式、押金和剩余租金结算方式；搬离当天共同验房，核对家具家电、水电燃气表读数、钥匙门禁卡数量。若对方无法到场的，也应及时发送交房通知和房屋现状视频，保存钥匙寄送或交还凭证；交接后明确费用结算和押金退还期限。完整留存各类凭证，清晰办结所有手续，才能彻底终结租赁关系，避免后续纠纷。

合理的扣费理由主要包括：租户逾期腾退房屋或迟延交租产生的违约金，未结清水电气网等费用及因此产生的损失，房屋卫生状况极差而需要清洁的费用，租户人为原因造成的房屋损坏，以及不当或违法行为导致的房屋贬值等。

　　有的房东以自然老化、正常磨损为由主张房屋损坏赔偿，有的声称物品丢失却拿不出有效证据，有的对干净房屋仍索要保洁费、粉刷费，还有的以轻微灰尘、正常墙体磨损为由扣押金。对此，黄卉建议租户可做好以下几方面：首先，退租当场全屋拍照录像，双方核对物品、结清费用并签字；其次，如遇纠纷先友好协商，出示合同、证据要求全额退还押金，协商失败可找物业、社区介入调解。若调解无效，可携带证据向12345政务服务热线投诉，或走司法途径。

人民日报的补充建议

首先，要确保房屋有合法出租权。

　　毕业生可要求查阅房东的房产证、身份证、书面授权材料等，还需要了解房子有无查封、冻结等情形及其是否影响租赁。

　　“如果出租人为‘二房东’，一定要查看原租赁合同中的转租权限，确认房东允许转租且租期未到期。”于阳春建议，最好原房东、转租人、承租人当面沟通确认，明确租金押金交接方式。若条件允许，建议直接与房东签订新合同。

　　其次，保证细节约定清晰。

　　签订合同时，建议使用租赁示范文本，应重点关注押金退还条件、违约金标准、退租规则等方面内容。示范文本外的内容，可以通过补充协议进行明确。

　　“签订合同时，务必保证所有约定落实到书面，否则不具备法律效力。”于阳春表示，“应拒绝签署空白合同，所有条款填写完整后再签字。”

　　如果毕业生选择合租，则要重点关注房租、水电费、网费、物业费的分摊方式和缴费周期。同时，可以约定好作息、卫生、访客、养宠、公共区域使用等事项规则。

　　“建议毕业生确认合租人身份，明确中途有人退租时，剩余费用、转租责任如何划分。”于阳春建议。

　　租房期间，若遇到房屋物品损坏，维修责任如何划分？

　　“除当事人另有约定外，房东有法定义务保证出租房屋及附属设施符合居住要求。因房屋本身质量问题或自然老化导致的维修，费用通常由房东承担。”于阳春介绍，如墙体开裂、屋顶漏水、墙面渗水等，水电管线老化导致的漏水或断电，以及家电、家具因使用年限过长或正常使用产生的自然故障等，一般由房东负责维修。

　　而租客作为实际使用者，需妥善保管房屋及设施。因自身过错或日常使用习惯产生的维修费用，需由租客自行承担。如因暴力使用致家具变形、忘关水龙头导致房间泡水、随意打孔拆卸造成不可逆损坏等。

　　若出现纠纷，建议租户通过带有具体日期时间的视频、照片等来固定房屋损坏情况出现的时间、地点，将视频、照片通过微信、短信等方式向房东发送，依据合同要求房东履行义务。若协商无果，可向社区居委会、街道办、住建部门投诉调解；若调解无果可向法院提起小额诉讼。