来源：北京日报

毕业生租房往往没有经验，在“近地铁”“可月付”“拎包入住”“先交定金保留房源”等营销话术的诱惑下，仓促做决定并踩坑。

分清“定金”与“订金”

一句话：定金是不能还的，订金是可以商量还的。

定金具有担保合同履行的性质，适用“定金罚则”：若付款方单方面违约，无权要求返还定金；若收款方违约，则需双倍返还定金。

订金更接近预付款、意向金或留房款，若双方无明确书面约定，一般不当然适用定金罚则，反悔后可协商退还。

如何避免坑

毕业生在看房时切勿被“马上转钱才能留房”等话术裹挟。

付款前务必核实三件事：

一是收款人是否有权出租房屋，包括房产证、身份证、授权委托书等材料是否真实一致；

二是仔细核对付款凭证、聊天记录或书面协议中写的是“定金”还是“订金”，提前约定退租、房屋瑕疵等特殊情况下的处理方式；

三是敲定租赁合同的核心条款，包括租期、租金、押金、缴费周期、维修责任、转租限制和提前退租责任。

若只是初步看房、尚未决定承租，最好明确写明该款项为意向金、预付款，在未签署正式租赁合同前可退还，规避资金损失。

合租责任不是每个人都有

合租是不少毕业生降低居住成本的常见选择之一，既能分摊各项开支，也能彼此照应。但合租在法律责任上却要看“谁和房东签了合同”。

如果合同只由其中一人出面签约，其他合租人未列入合同、未签字确认，只是私下分摊房租，一旦室友中途搬走、拒付租金或发生纠纷，签约人很可能成为唯一履约方，独自向房东承担全部合同责任。

全部写明身份最好

合租最稳妥的做法是让所有实际入住、共同承担租金的人员，全部作为承租人在租赁合同中列明并签字，明确各自身份、租住房间、租金分摊方式、押金承担比例、提前搬离的责任以及退租时如何交接等。这样一来，合租人可以对房东共同承担租赁合同义务。否则，一旦室友搬走、失联或拒付费用，原本为了省钱的合租，可能反而变成一个人承担整套房租的压力。

押金条款“一概不退”未必有效

押金本是为了担保承租人按约使用房屋、结清费用、返还房屋的，并不是出租人可以随意扣留的一笔钱。合同期满或解除后，扣除依法依约应由承租人承担的费用、违约金或损失后，剩余押金应当返还。现实中，部分租房合同中写着“押金一概不予退还”“押金不作为违约金冲抵”等内容，看似约定明确，实则未必具备法律效力。

毕业生签约时，遇到“押金不予退还”“出租方有权自行决定扣除押金”等不合理的押金条款时，一定要主动提出修改或补充说明。在合同中应写明押金金额、返还期限、返还方式和合理扣减范围，退租交接完成后若无欠费和损坏，应在约定期限内退还。

记得拍照片留记录

入住、退租时还要拍摄房屋现状、家具家电留存影像，记录水电表读数，妥善保存聊天记录、付款凭证和维修记录等。若出租人提出扣款，也应要求其说明项目、金额和依据，并提供账单、维修票据等材料。把扣减规则提前说清，才能避免退租时陷入“押金要不回”的被动局面。

入住退租全程留证防“提灯定损”

退租环节是押金纠纷的高发区，押金最容易因为“房屋损坏”“家具折旧”“清洁不到位”等理由被扣。近年来，一些租房纠纷中，部分出租人刻意放大房屋问题，将正常使用痕迹、家具自然折旧认定为人为损坏，逐项索要高额赔偿，也就是俗称的“提灯定损”。从法律上看，能否扣款、索赔，并非由出租人单方面说了算，而要看损坏是否真实存在、是否超出正常损耗、是否由承租人不当使用造成，以及出租人能否提供相应证据，才能界定责任。

　　在朱某与李某房屋租赁合同纠纷案中，承租人李某未经出租人同意，在房屋内打了隔断，虽然退房时已拆除，但其擅自打隔断导致房屋墙面、地面受损。此类情形并非自然损耗，而是擅自改变房屋附属设施结构，承租人需要承担恢复或赔偿责任。在另外一起李某与于某的房屋租赁合同纠纷案中，承租人于某未经同意自行丢弃屋内床头柜，法院支持出租人关于床头柜损失的主张，但对床板、床垫、衣柜柜门五金损失及换锁费用，因证据不足以证明是承租人使用不当、更换或退房时未合理交接造成，法院未予支持。可见，租客擅自拆改房屋结构、丢弃原有物品，很可能需要承担赔偿。与此同时，出租人要求赔偿，也必须证明损失真实、金额合理，并与承租人行为存在因果关系，否则索赔诉求将得不到法院支持。

　　想要规避此类问题，需从入住开始即做好留证工作：收房时与房东共同核验墙面、地板、门锁、家电、家具、水电表读数等，并在交接清单中注明已有划痕、污渍、老化、缺件等情况。居住期间，家具家电等物品因自然老化或正常使用出现故障，应第一时间告知房东，由其维修或确认维修方案；确因自身过失造成损坏的，应及时进行维修或给予相应补偿。退租时，要求房东说明扣款项目、损坏原因和费用依据。对墙面轻微使用痕迹、家具自然老化、家电性能衰减等正常损耗，不宜简单归咎于承租人；对确有损坏的项目，也应以修复必要性和合理费用为限，不让“正常损耗”变成糊涂账。

退租手续办结才算履约完毕

受工作变动、通勤调整等因素影响，毕业生提前退租或租期到期不再续租十分常见。需要注意的是，无论哪一种情形，承租人自行搬离房屋，不代表租赁关系自动终止。房屋返还完成，通常还要看正式依约通知、交还钥匙、完成验房交接、租金和押金结算完成为准。

　　如果合同约定“提前退租或期满不续租需提前一定天数通知”，承租人应按约履行；即使没有明确约定，搬离前也应给出租人合理准备时间。因为出租人需要安排验房、维修、清洁、带看和重新出租，如果承租人不告知、不交接，只是自行搬走，出租人可能并不知道房屋已经空置，也无法及时接管。后续因租金、押金产生争议时，法院可能结合房屋实际空置状态、钥匙交还时间、出租人收房时间、双方沟通记录等因素，综合判断租金、占有使用费或房屋损失应计算到何时。日常生活中，常有租客仅口头告知“不租了”便直接搬离，后续因租金、押金产生争议时，难以举证房屋实际返还时间，最终陷入被动。

　　另外，搬离房屋不是把行李拿走、把门关上就算结束，关键是要让出租人明确知道“房屋已返还”，并留下能够证明返还时间和房屋状态的证据。承租人应遵循“通知、交接、结算、留痕”四步流程：搬离前通过微信、短信、邮件等书面方式通知房东，明确写明拟搬离日期、交接时间、钥匙交还方式、押金和剩余租金结算方式；搬离当天共同验房，核对家具家电、水电燃气表读数、钥匙门禁卡数量。若对方无法到场的，也应及时发送交房通知和房屋现状视频，保存钥匙寄送或交还凭证；交接后明确费用结算和押金退还期限。完整留存各类凭证，清晰办结所有手续，才能彻底终结租赁关系，避免后续纠纷。